發問1
發問：您好，武漢當地戶口，未婚，有一套華潤翡翠城83平自住房。此刻槍彈60擺佈，想用女伴侶房票購置一套武漢投資性質的房。1-白沙洲往看瞭世貿雲錦，阿誰包養網搶不到，萬科雲層快要一萬九，景瑞包養網車馬費稟賦濱江接近一萬五2-光谷東朗詩很貴，山川往看瞭洋房，不滿二稅前都單價都18.8瞭，新城璞樾家世一萬八。3-交投華園確切很偏，一萬五也確切沒啥性價比我的天，疫情後房價都飆的這麼快麼。此刻都不了解買哪裡瞭，各類煩躁，求房解惑
答覆：你好，此刻武漢ZF在救市，不竭晉陞新盤存案價錢，不論你成交量幾多，存案價必定要上往。新盤價錢下跌，帶動二手價錢跟漲。所以本年 來歲的樓市基調是下跌。盡快進手。
發問2
發問：新人首問，像琨禦府這種56層的高樓，樓層的選擇不了解你有什麼經歷分送朋友呢？小我設法，鑒於今後樓高要麼是33要麼是56，能否在選擇56層樓時，選擇樓層高於33甚至高於40的會更好呢？如許子Z最少可以在視野上好過四周33層的樓房，不了解您對這種細節是什麼不雅點。別的似乎層越高越貴，性價比這塊有沒有什麼說法呢？答覆：你好，看中庭中心層，頂樓次頂樓Z貴。視野好朝向或許樓棟也要加錢。一包養網評價些品德小區，視野上風，頂樓可以賣出中心層+30%的價錢。普通來說，樓層高越高越好：采光好視野好更寧靜透風好空氣好“人上人”的心思上風在武漢，一切的恐高癥患者都被治好瞭。
發問3
發問：你好！請問筍盤是什麼意思，武包養漢有哪些是筍盤？漢陽遠洋西方境世界不雅的屋子包養俱樂部值得購置嗎？答覆：1.筍盤：以市場價的扣頭價錢買進房產。這裡泛指：找一個低估的板塊，好比 88 折；再找到一個低折的小區，好比 88 折包養網；再找到一個低估的屋子進手，好比 9 折。任何一個前提產生變更，那城市敏捷從折價中向非低估標的目的恢復。有一個極端，外行情很差的時辰，良多房主會先買後賣，極易出筍盤。2.遠洋是CEO，合適自住，不合適投資。
發問4
發問：你好，幫一伴侶問：獨身女，首付首貸，槍彈30以內，想買武漢三環內包養網VIP靠地鐵的屋子，可住可賣，不斟酌年夜幅貶值，能跑贏年夜盤就行，能推舉下嗎？今朝伴侶女大生包養俱樂部斟酌融創外部員工名字包養網資本二層首付九折買融創開創九派山河一江濱，7000擺佈，兩年後可改名給伴侶，您感到適合嗎？有沒有其他推舉？
答覆：你好屋子不是買廉價，而是買漲，將來武漢的焦點區與遠城區的價差會越來越年夜包養網，不要被貧窮限制瞭想象力。小軍山都偏到哪裡往瞭，自住和投資必定要回避的。買房除瞭要看包養意思首付，還要看月供才能。首付30以內，投資報答率Z年夜的板塊。
包養網心得
發問5
發問：你好，在您領導下曾經進手白沙洲，光谷東一共兩套噠，萬分感激，此刻預備開闢白叟票進手第三套，想徵詢2個題目。1.假如隻持有3-4年時光就要出手，包養網dcard光谷東二手得手價1.88（小三房）跟這期瑞園100擺佈的（假如搶的到），進哪個比擬好？2.親戚想投資別墅（總價1000），投資兼自助，光谷東區域，今朝看瞭驛山高爾夫跟保利十二橡樹，或許有沒有更適合的推舉？感謝！答覆：你好短線持有提出優先光谷東，花山板塊要守長線。1.88這個價錢略高瞭。驛山高爾夫這種標的，總價段高於片包養網VIP區典範總價區間，將來目的客群是光谷東的小白領，晉升到金領後固然不是沒能夠中意這種標的，甜心花園可是客群少少，活動性會年夜打扣頭。總價跨越1000萬的，隻能放在北上廣深，往光谷東買個300-500平之類的航空母艦靜候花開也分歧適，每個區域都有它的天花板和阻力位，過瞭阿誰天花板就沒有包養網活動性，就包養網dcard必需折價換量，也就天然跑不短期包養外人傢。
發問6
發問：你好，請問我此刻有40萬，武漢二套房，想買個老破小之類的屋子出租，持久持有。有什麼好推舉的嗎？要房錢比擬高的處所答覆：武漢老破小漲幅太弱，屬於房發生物鏈的Z低端，別買我們說買老破小，實在完全的說法應當是一線城市焦點區的老破小，對應的低總價上車，高房錢報答。 因為有些穩固的客群，低上車門檻，市中間老破小的貶值很穩固（條件不溢價）。老破年夜，地鐵次新的總價都比老破小更高，第一活動性會受限，郊區地鐵次新由於受市場愛好所以活動性更高一點，但起步不難溢價。 獨一要回避的，是近郊區老破小，尤其是間隔地鐵遠的。 而二線城市，一手次新佃農群的範圍弘遠於接收老破小的客群，老屋子從漲幅 活動性 房錢都比次新盤低好幾個層次。槍彈40，可以經由過程良多方式操縱短期包養成首付3成，投資報答Z年夜的板塊。
發問7
發問： 你好！疫情緣由，支出嚴重影響，今朝海珀禦不雅年末交房，還貸2.3w，預備手上一切錢提早還款150w，減小壓力，然後賣失落此刻自住城投翰城得手300w擺佈，不想另加欠債，守舊計劃買月亮灣120 130大戶型，兩種計劃1、近半年內賣失落自住房城投翰城，年末搬包養網傢往綠地，進月亮灣，可是長期包養得四周租房一年陪讀，城投花重金裝修一線湖景，傢人死力否決置換！但我不看好城投翰城片區成長空間。2、傢人批准一年半今後等小孩結業，賣城投再進月亮灣，或許其他片區投資，我又煩惱跌價，買不起 。置換時光改怎樣選，或許其他思緒， 想聽聽提出！答覆：你好包養網，假如你是斟酌自住，從城投換到月亮灣沒有題目。假如是斟酌貶值潛力，不提出如許換。更好的計劃是：1.賣失落城投，進手廣州一套上車盤。2.賣失落城投，推舉的貶值潛力更年夜的板塊。選擇存款的條件，是投資的標的物對的，自己有傑出的漲幅。如許一來，杠桿的乘數，就是利潤的乘數。假如投資選籌的標的物過錯，漲幅低於持有的本錢，包含存款的利錢，那麼這個標的物可以選擇一個適合的時光出手，我們俗稱"優化"選籌。選籌對的，利潤是負數，所以努力存款；選籌過錯，利潤是正數，所以存款越多，吃虧越多，在適合的機遇賣失落。假如選籌過錯，還清存款是對的的。可是假如有現金，又可以停止對的的選籌和存款。新增的利潤，年夜於包養管道吃虧的利潤，那麼就把資產投進到新的利潤標的物上，在一個適合的時光，出手吃虧標的，也就是賣房。這裡的要害，在前後機會的掌握，樓市不是穩固的行情， 往往是3年不漲給，一漲3年漲幅，漲幅跑輸的標的，也要扛到下跌階段，才是Z佳出手機遇。在此之前，買進的舉措，也要同步停止。付出的利錢，換取瞭新的利潤機遇。
發問8
發問：你好，本年我打算給怙恃置換改良房，因為我成婚後住百步亭花圃，想讓怙恃離我近一點，今朝看中瞭融創禦央首府的屋子，估計落地280W，預備賣一套屋子加上存款停止置換，想問一下假如怙恃養老棲身的話，融創這個盤值不值得進手？別的此刻我手上有2套房可以置換，一套是藍晶綠洲包養網92平的商品房，有兩證滿五年，房齡7年擺佈，估計掛牌價240擺佈，另一套是頭道街黃傢墩臨街鐵路小區108平的屋子，有鐵路的房產證，估計價錢在210擺佈，房齡在18年，但不了解能否會拆遷，想問一下在斟酌地段將來貶值空間，房產價值等綜合原因的情形下，我應當賣哪一套屋子往置換融創的樓盤比擬適合啊？
答覆：細心察看融包養金額創在武漢的一切項目，你會發明基礎都是CEO盤。融創開闢商是個靠開闢商，為股東追求好處，利潤率有保證。所以買他傢的屋子，絕對來說收益率普通，隻有在部門弱二線城市中創才會走周轉流，在強二線城市普通城市賣溢價。開闢商賣新房時投進瞭巨額的營銷所需支出全城找傻瓜接盤，而你的二手房賣房時沒有人幫你包養網全城推行。加上物業，品德，周遭的狀況等溢價原因會漸漸折價，所以我們一開端投資就不選擇溢價CEO盤。融創禦央首府自住還行，品德不錯，投資就不提出買瞭。黃傢墩這套老屋子提出出手做裂變
發問9
發問：買房賺錢重要靠兩點，漲幅和杠桿。在不買CEO房的情形下，各類類型的二手房漲幅實在差別都不年夜。可是杠桿所招致的影響卻很是年夜，三成首付和一成首付所帶來的收益倒是天地之別 所以在不買CEO房的情形下，杠桿比漲幅更主要。而普通正兒八經的次新房很難做到低首付，反而是良多老破年夜卻比擬不難做到一成首付甚至零首付。即便老破年夜的漲幅略輸給次新，即便老破年夜的暢通性比次新差一些，可是杠桿的威力其實太年夜瞭，一成首付買進的老破年夜收益率仍然秒殺三成首付的次新。經由過程以上剖析，Z好的投資戰略是低首付買進單價低的老破年夜。
您以為我的剖析對嗎？假如不合錯誤，請您領導一下，並論述一下緣由，感謝您
答覆：給你個基礎公式：收益率=漲幅*杠桿率*周轉率 在漲幅必定的情形下，杠桿率和周轉率都很是主要；
是以周轉率這一原因絕對固定。剩下的就是你說的漲幅和杠桿率瞭。
先上結論：你的實際模子在年夜漲前夕的時光窗口期外部分紅立，在年夜大都時光對年夜大都人不成立。
好比2016年的年夜漲前夕，珠江太陽城都可以做到5倍以上杠桿包養網，隻需十幾萬的首付。2017年暴跌，低首付操縱伎倆收益率爆表。但即便如許，包養女人也無限制性原因：貸票資本和心力資本。
你不成能貸票無限隨你買，更能夠的情形是隻有幾個貸票若何操縱取得【盡對值】更多，而不是【絕對值】。
而在年夜大都時辰，老破年夜的漲幅是小於次新的，活動性也更差。更主要的是不少低首付的屋子都有如許或那樣的硬傷（地下室、頂復、特年夜面積等），這些硬傷在我們看來是需求嚴重打折的，而良多一刀流疏忽瞭如許的硬傷成為接盤俠的觸目皆是。
別的，屋子作為一項資包養網產，還有三個要素：收益性、風險性和活動性。
老破年夜：收益性普包養網站通、風險性低、活動性差；
次新：收益性較好、風險較低、活動性較好。
而我們投資的時辰要統籌投資三要素和杠桿率。
發問10
發問：你好，想在武漢置房，已有一套在青山，手上有70萬，戶主可置於兒子名下，光谷四周有推舉區域嗎？此刻武漢置業機會洽當嗎？答覆：你好，光谷投資報答率Z年夜的盤。此刻武漢買房是好機會，謎底：包養網是的！新盤曾經開包養留言板端造勢，跌價前奏。不要墮入韭菜思想。“資金本錢我不要承當，就是要買在年夜漲前夕”。2007年、2009年、2013年、2015&16年前夜，都有有數擔心金融危機，惶惑不成整天，然後慘烈踏空的韭菜們。正統投資學中，沒有“自動擇時”的位置。長線（踏空）風險就是短線風險，按期定投才是霸道。經濟危機，屋子就要貶價，也是尺度的偽迷信。多空對峙的時辰，才是Z佳淘筍機會。